对市十六届人大四次会议第33号建议的复函
尊敬的人大代表：
您提出的《关于尽快制定“三供一业”移交管理后“水电热物业”收费价格的建议》收悉。现答复如下：
一、现行物业小区供水、供电、供热及物业服务收费价格有关政策
一是现行物业小区供水价格有关政策
我市现行居民供水价格按照《铜川市人民政府办公室转发市物价局关于铜川市城市供水价格改革暨阶梯水价方案的通知》（铜政办发〔2015〕106号）第一阶梯水价为北市区4.00元/m3、南市区3.80元/m3，以上价格为供水企业抄表价格。
对未实行供水企业抄表到户的合表居民用户，按照《陕西省物业服务收费管理办法》规定，生活用水水泵加压发生的能耗费随水费分摊。景观设施等其他共用水费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布;物业企业必须按照《陕西省物业管理条例》第六十五规定，公布水用量及公摊情况和费用计算方法，接受广大业主监督。业主委员会负责审核需要业主分摊的费用。未抄表到户的合表用户小区内水价格构成：小区住户终端用水价格构成为供水企业销售水价（南市区3.8元/m3、北市区4.00元/m3）+损耗分摊+二次加压费分摊；物业企业代收水费中还应包括共用水、损耗、二次加压等分摊费用。
二是现行物业小区供电价格有关政策
《陕西省物价局关于疏导我省有关电价矛盾的通知》中规定：“我省由供电企业直抄到户的“一户一表”居民用户执行居民阶梯电价，未实行‘一户一表’的居民小区合表用户不执行居民阶梯电价，小区合表电量执行我省目录电价，小区内共用设施设备用电产生的费用（含小区线路和变压器损耗等）由小区业主据实分摊”。因此，小区每月发生的公用及变压器损耗电量、线损电量应合理分摊给住户，未抄表到户的合表用户小区内电价构成：供电部门直抄电价（0.4983元/度）+公共照明分摊+损耗分摊。
《陕西省物业管理条例》第六十五条规定：供水、供电等专业经营单位，应当按照下列规定向管理区域内的最终用户收取有关费用：
1.部分业主共同使用的，由相关业主分摊；
2.全体业主使用的，由全体业主分摊；
3.物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。
为规范居民用电价格管理，2017年12月，省物价局、省住建厅联合下发了《关于加快推进我省居民用电户表改造工作的通知》（陕价商发〔2017〕137号），通过加快居民用电户表改造，实现供电部门抄表到户，居民用电的安全性、可靠性、方便性的得到充分保障。目前，此项工作正在推进落实之中。
三是现行物业小区供热价格有关政策
市政集中供热价格属于政府定价。《铜川市物价局关于南市区集中供热价格的通知》（铜价发〔2015〕121号）规定：居民用热终端销售价格，按流量每吉焦41.42元、按建筑面积每月每平方米5.45元。已安装供热计量设施，具备分户计量分户控制的用户，实行基本热价和计量热价两部制供热价格，基本热价为30%,计量热价为70%。未安装供热计量设施，能够分户控制的空置房及整个采暖期不用热的用户，经核实可按总热价的30%缴纳基本热费。
《陕西省清洁供暖价格政策实施意见》（陕价商发〔2017〕111号）规范管网建设收费行为，文件规定：城市规划区内新建、改建、扩建的工程项目建筑红线范围内的供气供热管网设施，由项目投资建设主体按照基本建设程序组织实施并承担费用，其中属于新建商品房的，建设费用纳入房价，不得在房价外另行向用户收取，属于老旧小区改造的，按照“受益者付费”原则公平分摊；建筑红线范围以外的供气供热管网设施由政府或者政府特需经营企业按照经营范围负责投资建设，费用由政府或特许经营企业承担，不得将建设费用以“碰口费”等名义向用户和其他市场主体收取。
住宅小区自备锅炉供热价格。《铜川市居民小区自备锅炉供热价格议价规则（试行）》（铜价发〔2016〕98号）规定：居民小区自备锅炉供热价格属于市场调节价，实行协商公示管理。制定或调整热价，必须遵循合理补偿成本、公平负担、充分协商、公开透明的原则。供热单位就热价与用热人协商。设立业主大会的小区，需经业主大会依照法定程序讨论同意后，由业主委员会签署意见；未设立业主大会的小区，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。采暖期结束后，供热单位应在两个月内向用热人公示热费收支决算情况。
四是现行物业小区物业服务收费有关政策
为贯彻落实中省放开部分物业服务价格精神，市物价局充分征求了住建、财政、新区管委会和各区县物价部门的意见建议，结合我市实际，下发了《关于贯彻落实陕西省物价局放开部分物业服务价格意见的通知》（铜价发〔2015〕25号），通知规定：非保障性住房（不含房改房、老旧住宅小区和普通住宅前期物业管理）、办公用房物业服务收费实行市场调节价；保障性住房、房改房、老旧住宅小区和普通住宅前期物业管理服务收费实行政府指导价，由市物价局会同市住建局制定全市物业服务收费等级标准。市物价局、市住建局《关于铜川市物业收费有关问题的通知》（铜价发〔2013〕100号）规定，铜川市住宅物业服务收费等级标准如下：
高层住宅单位：（元/m2·月）
服务等级 一级 二级 三级 等外
收费标准 1.40 1.10 0.80 0.60
多层住宅（六层以下，含六层）
服务等级 一级 二级 三级 等外
收费标准 0.50 0.45 0.40 0.35
物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系，依据建设部令164号规定，现物业服务企业资质认定已取消，物业服务企业无需进行资质认定。物业服务企业与业主签订《物业服务协议》时，必须在《陕西省住宅小区物业服务指导标准》和我市住宅物业服务收费等级标准范围内，约定服务等级和收费标准。
物业服务收费等级与服务标准等级直接挂钩，是物业服务企业与业主、业主委员会及建设单位签订物业服务合同中约定的，物业服务企业应当按照合同约定的服务标准提供相应的服务，收取相应的费用，住宅小区物业服务指导标准在陕西省住房和城乡建设厅印发的《陕西省住宅小区物业服务指导标准》中已有明确规定.
2016年10月市物价局下发了《关于进一步规范住宅小区物业收费明码标价的通知》，要求各物业小区在收费处统一公示住宅小区物业服务收费公示牌，对公示牌的格式、内容、服务等级等内容进行了要求，通过实行住宅小区物业收费明码标价公示制度，规范了住宅小区物业收费行为，提高物业收费透明度。
二、建议办理情况
针对我市现行物业小区供水、供电、供热及物业服务收费有关政策，市发展改革委及时出台了“铜川市发展改革委员会关于独立工矿区供水价格的函（铜发改函〔2019〕24号）对工矿区移交的物业小区水费做出了明确的规定，即对尚未纳入城乡公共管网的独立工矿区自来水价格，暂由经营者依据生产经营成本，遵循公平、合法和诚信原则，自主制定”的工矿区供水价格政策。
三、下一步工作打算
一是采取多种形式，广泛宣传物业小区供水、供电、供热及物业服务收费政策。定期深入“三供一业”移交小区开展物业服务收费政策宣传活动，尤其是对投诉纠纷突出的小区作为重点进行宣传，接受业主政策咨询、投诉，做好政策解释，化解价格矛盾；适时召开物业服务企业、房地产开发公司物业收费政策告诫会、座谈会，在全社会营造有利于物业管理的良好社会氛围，促进物业服务行业健康发展。
二是规范物业服务收费公示工作。会同市场监管部门要求物业企业收取的物业服务费和小区内交通工具停放服务费等各项收费在小区宣传栏、收费点公示，向住户做好沟通和解释工作，减少纠纷。并公布价格举报电话，进一步发挥举报电话作用，畅通群众投诉渠道。
三是配合相关部门加强物业服务收费监督检查力度。一是有重点、有针对性地开展物业服务收费专项检查工作，坚决打击不执行有关物业服务收费政策的价格违法行为。二是积极受理并认真处理群众举报案件，把群众关心的热点和重点问题查深查透，严肃处理。并且公开曝光典型案件，增强威慑力、影响力。
四是配合相关部门解决协商机制组织问题。目前，全市绝大多数居民住宅小区未成立业主委员会。老旧小区房地产开发商及物业管理中存在的遗留问题长期得不到妥善解决，中省市部分物业服务收费放开后政策难以落实，一个重要原因就是缺少协商机制组织。建议街道办、社区要加大对辖区小区成立业主委员会的组织指导，推动小区尽快成立业主委员会，搭建业主和物业公司双方协商沟通对话的平台。
铜川市发展和改革委员会
2019年4月 24 日
信息审核：办公室
扫一扫在手机打开当前页