房地产对陕西经济增长作用研究

改革开放以来，特别是20世纪90年代以来，随着我国城镇化的快速发展，城镇住房制度的改革及其深化，使房地产在推动我国国民经济发展，提高人民生活水平方面发挥了重要作用。

根据国家统计局专家研究成果的界定，房地产经济包括房地产开发投资、房地产生产和房地产消费三个领域。房地产经济对国民经济增长的作用表现在投资、生产和消费三个领域。这三个领域既有所区别，又密切联系。从投资领域看，它表现为房地产开发投资对国民经济增长的贡献；从生产领域看，它表现为房地产业和相关行业对国民经济增长的贡献；从消费领域看，它表现为住房服务和相关服务消费对国民经济增长的贡献。房地产开发投资拉动房地产生产，房地产生产服务于房地产消费，房地产消费的升级换代催生新的房地产开发投资。

在此，我们依据统计和国民经济核算制度参照国家统计局研究方法，仅从房地产开发投资和房地产生产这二个领域研究房地产对陕西经济增长的作用，探索房地产经济的合理增长对我省国民经济持续健康发展的重要意义。对房地产开发投资领域，依据投资统计中的房地产开发投资与全社会固定资产投资之间的关系和全社会固定资产投资与支出法国内生产总值核算中的固定资本形成总额之间的关系，定量测算了房地产开发投资对陕西国民经济增长的贡献；对房地产生产领域，不仅定量测算了房地产业对陕西国民经济增长的贡献，而且还利用投入产出模型定量测算了房地产开发投资拉动陕西建筑业、工业、金融业、交通运输业、批发和零售业等相关行业对国民经济增长的贡献。

一、房地产开发投资活动和房地产生产活动的界定

房地产开发投资活动，系指房地产开发企业统一开发房屋建筑物、配套服务设施、开发土地和购置土地等经济活动。从房地产经济自身的循环来看，房地产开发投资活动可以看作是循环的起点，其结果是建成住宅等各类房屋建筑物，这些房屋建筑物进入房地产的生产和消费环节，使房地产经济的循环得以有效进行。

房地产生产活动系指房地产业本身和房地产相关行业的生产活动。房地产业生产活动包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业生产活动。房地产相关行业的生产活动包括建筑、建材、物流、金融等与房地产密切相关产业的生产活动。房地产生产活动实现房地产业和房地产相关产业的发展，是房地产经济循环过程的重要中间环节。

二、房地产开发投资对陕西经济增长的贡献

（一）我省房地产开发投资发展的特点

从历年的陕西统计年鉴看，我省最早的房地产开发投资数据产生于1994年，仅18.19亿元，经过20多年的发展，2015年房地产开发投资已达2494.29亿元，是1994年的137.1倍，年均增长26.4%，高出同期全社会固定资产投资年均增长速度3.9个百分点。

我省房地产开发投资发展的特点以2000年和2008年为界，可以分为三个阶段。2000年以前，房地产开发投资高速发展，但很不平稳，增速大起大落。1995—1999年，年均增长30.3%，其中，1995年增长55.5%，1998年增速又进一步攀升至73.9%，达到历史最高点。同时，这一时期也有历史最低值1997年的-2%。2000-2008年，房地产开发投资总体上呈现出平稳高速增长态势，年均增长30.7%，其中2000年增长15.5%为最低，2003年增长52.6%为最高。2008年以后，房地产开发投资增长呈现出明显的回落态势，2009—2015年，年均增长18.5%，其中增速最高的2012年与最低的2015年增速差为27.3个百分点，除2014年增速为8.3%外，其余年份增长速度在21%—24%之间。

我国住房制度改革推动了房地产开发投资的持续发展，大量满足不同需求的商品房不断推向市场，极大地缓解了新中国成立以来直至20世纪90年代城镇居民住房的严重短缺状况，我省城镇居民家庭人均建筑面积由1981年的7平方米提高至2015年的31.3平方米，居民住房水平有了明显提高，住房条件得到根本性改变，房地产开发投资为改善民生做出了重要贡献。

（二）房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献

全社会固定资产投资是以货币形式表现的、一定时期内全社会建造和购置的固定资产的工作量以及与此有关的费用总称。目前全社会固定资产投资包括500万元及以上建设项目投资、房地产开发投资和农村住户固定资产投资三部分，房地产开发投资是全社会固定资产投资的重要组成部分。

从房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重看，1994-1997年的四年调整期，比重先升后降，处于6%-9%之间，年平均比重为7.5%为最低；1998—2003年呈现明显的上升态势，由1998年的9.4%提高至2003年的14.7%，年平均比重为11.7%；2004—2008年的五年呈现比重最高的平稳态势，处于14%—16%之间，年平均比重为15.1%；2009—2015年基本呈现平稳回落状态，比重从2009年的14.4%到2015年的12.4%，这一阶段的年平均比重有所下降，为13.7%，仅低于制造业投资比重18%，是全社会固定资产投资的第二大重点领域。

从房地产开发投资增长对全社会固定资产投资增长的贡献率来看，1995—2000年波动剧烈，平均为13.1%，1997年的贡献率为负值，而1995年则达到历史最高点24.6%；2001—2008年贡献率保持在高位，平均为17.5%，为历史最高阶段，总体上呈现出前高后低的特点；2009—2015年贡献率波动比较大，平均为11.2%，呈现出由低走高再走低的态势，其中2015年贡献率仅为4.6%。从近20多年来看，1995—2015年，陕西房地产开发投资增长对全社会固定资产投资增长的贡献率平均为14.1%。

（三）房地产开发投资对国民经济增长的贡献

房地产开发投资对国民经济增长的贡献，是通过支出法GDP中的固定资本形成总额对GDP增长的贡献间接推算出来的。

对现有统计资料的分析发现，可以利用“固定资本形成总额占支出法GDP的比重”和扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重，推算出房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重；利用“固定资本形成总额对GDP增长的贡献率”，以及扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重，推算出房地产开发投资对GDP增长的贡献率。

推算结果显示，1994年以来，我省房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的比重呈上升的态势。1998年及以前为3%左右，1999-2003年，为4%～7%之间，2004年及以后均达到或超过7%，2013年为最高达9.5%，2015年为7.5%。1994—2015年，房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的平均比重为6.5%，也就是说我省房地产开发投资所形成的增加值占当年GDP的平均比重为6.5%。

三、房地产生产对国民经济增长的贡献

按照本文定义，房地产生产活动包括房地产业本身的生产活动和房地产相关行业的生产活动。以下就从这两个方面分析房地产生产活动对国民经济增长的贡献。

（一）房地产业对国民经济增长的贡献

1.房地产业增加值的计算

房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业五个中类行业，属于第三产业。

房地产业增加值是GDP生产额的重要组成部分，衡量的是全社会住房(包括出租和自住)提供的住房服务，以及房地产开发经营企业、物业管理和房地产中介公司等在建房和房屋使用及交易环节提供的商业性服务活动所创造的增加价值。

2.房地产业增加值占GDP及第三产业的份额波动上升

改革开放以来，特别是住房制度改革以来，随着房地产市场的不断发展，房地产业增加值迅速增加。1978—2015年，我省房地产业增加值由0.99亿元增长到695.53亿元，按可比价格计算，增长了81.6倍，年均增长12.6%，比同期GDP年均增长率高1.7个百分点。随着房地产业增加值总量的不断扩大，其占GDP的比重呈波动上升趋势，由1978年的1.2%上升到2015年的3.8%。

房地产业增加值占GDP比重的提高步伐与住房市场化进程相吻合，可分为三个阶段。1978—1986年，是住房生产和分配的计划经济时期，房地产业增加值的比重在1.5%及以下，除1986年为1.5%以外，其他年份均1.2%-1.3%。1987—1997年，是住房市场化的探索期，房地产业增加值的比重在1.5%—2.5%之间。1998年以后，是住房市场化不断发展的时期，房地产业增加值的比重由1998年的2.8%逐步提高到2002年的3.4%；受国际金融危机影响，2008年下降到2.6%；2009年以后，房地产业增加值的比重均保持在3%以上，2015年为3.8%。可见，房地产业增加值占GDP的份额波动上升。

房地产业增加值占第三产业增加值的比重呈波动上升态势，由1994年的5.6%上升到2015年的9.5%，达到695.53亿元。

3.房地产业对经济增长的贡献率呈上升趋势

利用GDP的不变价数据，可以计算扣除价格因素之后陕西房地产业增加值对经济增长的贡献率。

计算结果显示，1990—1997年的年贡献率平均为2.4%；1998—2002年为4.3%，其中最高的2001年达到4.8%；2003—2008年为1.9%，其中最低的2004年仅为0.5%；2009年以后为3.5%，其中最高的2010年达到4.3%，2015年达到3.9%。可见，陕西房地产业增加值对经济增长的贡献率呈波动上升趋势，房地产业成为推动经济增长的重要因素。

（二）房地产相关行业对国民经济增长的贡献

房地产具有产业链条长、关联行业多的特点，与房地产密切相关行业的生产活动是房地产经济活动的延伸。房地产开发一方面与建筑业生产活动密不可分，另一方面直接消耗大量建筑材料，带动了我省水泥、钢铁、冶金、交通设备、专用设备、化工等多个制造行业以及煤炭、石油、电力、热力的生产和供应的发展。住房销售后，与住房有关的消费活动促进了我省家电、家具、家纺等批发零售行业的发展。房地产的开发和销售，都会相应地对金融、批发和零售、交通运输、仓储和邮政等第三产业具有很强的拉动效应。

利用投入产出基础模型和2012年陕西省42个部门投入产出基本流量表，建立的投入产出开放模型，分析计算房地产开发投资对各行业的拉动作用，得出以下结果。2015年，陕西房地产开发投资拉动相关行业的增加值为637.64亿元，占GDP的比重为3.5%，其中拉动第一、二、三产业增加值分别为4.13亿元、489.14亿元和144.37亿元，占全省第一、二、三产业增加值分别为0.3%、5.4%和2.0%，(假设2013年、2014年、2015年各部门技术和价格结构与2012年相比变化不大，下同)。其中，房地产开发投资对建筑业增加值的拉动作用最大，达259.79亿元，占建筑业增加值的比重为14.6%；对水泥、钢铁、冶金、煤炭、交通运输设备、专用设备、电力、石油、化工等工业增加值拉动作用明显，拉动全部工业增加值达229.36亿元，占工业增加值的比重为3.1%；对金融、批发零售、交通运输、信息传输等第三产业部门也有较强的拉动作用，拉动金融业增加值19.73亿元，占金融业增加值的1.8%。

用同样方法测算2012年—2014年房地产开发投资拉动相关行业的增加值合计分别为473.93亿元、595.96亿元和631.01亿元，据此推算2015年房地产拉动相关行业对GDP增长的贡献率为3.3%。

将房地产业自身的增加值与房地产开发投资拉动的相关行业增加值相加，可以看出房地产生产活动对国民经济增长的重要作用。2015年，房地产业增加值为695.53亿元，房地产开发投资拉动的相关行业增加值合计637.64亿元，两者总计为1333.17亿元，占全部GDP的7.4%；房地产业对GDP增长的贡献率为3.9%，房地产相关行业对GDP增长的贡献率为3.3%，两者合计为7.2%。

四、结论

改革开放以来，我国从计划经济体制逐步转变为市场经济体制，随着社会主义市场经济的不断发展，房地产经济在整个国民经济增长作用的日益重要。

根据本文前面的分析可知，从房地产生产活动中看，房地产业和房地产相关行业增加值占GDP的比重稳步提高，贡献率不断上升。2015年，房地产生产活动创造的增加值为1333.17亿元，占GDP的比重为7.4%，对GDP增长的贡献率为7.2%。

1994—2015年，作为固定资产投资重要组成部分的房地产开发投资形成的固定资本形成总额，占GDP的比重和对GDP增长的贡献率均呈上升的态势。

可见，无论是从房地产生产活动，还是从房地产开发看，房地产经济对整个国民经济增长的贡献比较明显。

国家统计局专家研究表明：房地产经济既可以在生产、投资和消费领域对国民经济增长产生重要的贡献，也可以在这些领域对国民经济增长产生向下拉动作用。

以2015年为例。从年初开始，我省商品房销售面积和销售金额持续下降，首先影响了房地产开发投资增长。1-3月份，房地产开发投资同比下降5.2%，比1-2月份回落4个百分点，比2014年同期回落19.7个百分点，从而影响到固定资产投资增速的回落。1-3月份，我省固定资产投资同比增长6.7%，比1-2月份回落4.7个百分点，比2013年同期回落14.4个百分点，其中部分就是由于房地产开发投资增速回落引起的。

房地产开发投资增速的回落直接影响到钢材、水泥、平板玻璃等建筑材料的生产。2015年1-6月份，我省钢材产量同比增长8.6%，比1-3月回落3.2个百分点；水泥产量下降9.3%，比2014年同期回落22.4个百分点；平板玻璃产量增长3.1%，比2014年同期回落5.7个百分点。这些产品增速的回落部分是由于房地产开发投资增速回落引发的，它们直接影响到工业增加值增速的回落。商品房销售市场的回落，也影响到相关消费类产品生产和销售增速的回落，进而影响到居民消费增速的回落。由于我省近几年不生产家用洗衣机、家用电冰箱和电视机等产品的生产，只能影响国内省外流入的产品生产。2015年1-6月我省限额以上批发零售业建筑及装潢材料类、家具类商品零售额分别增长9.6%和21.1%，增速分别比2014年同期回落15.4和3个百分点。这些消费类产品生产和销售增速的回落，部分是由于商品房销售市场回落引发的，它们直接影响到居民消费增速的回落。商品房销售市场的回落也影响房地产业增加值增速的回落。2015年上半年，房地产业增加值增长1.6%，比2014年同期回落4.2个百分点，对整个国民经济增速产生了向下拉动作用。

在经济发展过程中，如果过分倚重房地产，会出现房地产市场过热、房价上涨过快、房地产泡沫、房地产信贷风险等诸多问题，从而影响国民经济的持续稳定健康发展。20世纪90年代，日本及我国的海南省都出现过房地产泡沫破裂引发的经济衰退，本世纪因美国次贷危机触发的全球金融与经济危机也是如此。

因此，对房地产经济的消极作用要有清醒认识，并认真加以防范，从而形成房地产经济与整个国民经济发展的良性互动。

可见，房地产经济对国民经济健康发展具有重要意义。房地产经济增长速度过低，将影响国民经济稳定增长，妨碍人民生活改善；房地产经济增长速度过高，又可能带来房价过快上涨，形成房地产泡沫，引发金融风险，破坏社会和谐稳定。因此，在我国经济进入新常态情况下，房地产经济应保持合理增长，从而有效推动国民经济保持健康稳定增长，以促进民生改善，避免生产、生活、金融、社会稳定等方面的矛盾和问题。

 

信息来源：陕西统计局